Договор аренды жилого помещения и обеспечительный платеж
В последнее время в связи с участившимся недобросовестным поведением со стороны Нанимателя, Наймодатель все чаще в договоре аренды жилого помещения чтобы хоть как-то себя обезопасить старается подробно прописать обязательства сторон, в том числе включает условие обеспечительного платежа
В результате недобросовестное поведения со стороны Нанимателя данный обеспечительный платеж не возвращается.
Что такое обеспечительный платеж?
Отношения между Наймодателем и Нанимателем (если речь идет о взаимоотношениях между физическими лицами или юридическим лицом и физическим лицом) регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно: Обеспечительному платежу посвящен параграф 8 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, согласно статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации Обеспечительный платеж- это денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Но в тоже время не редкие случаи когда Наймодатель злоупотребляет своим правом и делает все возможное чтобы не производить возврат обеспечительного платежа.
Например: Прописывает в условиях договора, что Наниматель не имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, в противном случае обеспечительный платеж будет не возвращен, или же создает такие условия для проживания при которых Наниматель непроизвольно становится заложником ситуации и идет на нарушения условий заключенного договора. При подписании акта сдачи — приемки жилого помещения Наймодатель старается подойти к приемке своего помещения со всей строгостью забывая о том, что у каждой вещи или имущества существует нормальный (естественный) износ.
Нормальный износ — это естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости.
Если не получается по хорошему договорится с Наймодателем в части возврата обеспечительного платежа, то в данном случае при возникновении спора необходимо обращаться в судебные органы.
Хочется отметить, что при обращении в суд за восстановлением нарушенного права претензионный порядок урегулирования спора не требуется. Но в тоже время суды рекомендуют прежде чем обратиться в суд направить Ответчику претензию, поэтому каким образом Вы будите защищать свое право выбор за вами. Но я рекомендую все же соблюсти претензионный порядок.
Если Вам нужна юридическая помощь, буду рад помочь:
тел. +7(926)677-55-90
Emeil: gusev-im@yandex.ru
Образец написания претензии приведен ниже:
(наименование или Ф.И.О. контрагента)
адрес: _______________________________
от ___________________________________
(наименование или Ф.И.О.)
адрес: ______________________________,
телефон: __________; факс: __________,
адрес электронной почты: _____________
ПРЕТЕНЗИЯ (ТРЕБОВАНИЕ)
о нарушении договорных обязательств
«__»___________ ____ г. между ______________________________________ и
(наименование или Ф.И.О.)
____________________________________________ был заключен Договор N _____ о
(наименование или Ф.И.О. контрагента)
______________________________________, в соответствии с условиями которого
(предмет договора)
стороны приняли на себя выполнение следующих обязательств:
____________________________________________________________.
Срок исполнения обязательств по Договору N ___________ наступил
«__»___________ ____ г.
«__»___________ ____ г. _______________________________________________
(наименование или Ф.И.О.)
принятые по Договору N _________ обязательства выполнены полностью, что
подтверждается ___________________________________________.
_____________________________________________ обязательства по Договору
(наименование или Ф.И.О. контрагента)
N _______ не выполнены (выполнены ненадлежащим образом), что подтверждается
__________________________________________.
За невыполнение (ненадлежащее выполнение) обязательств п. ___ Договора
от «__»___________ ____ г. N ____ установлена неустойка (штраф, пеня) в
размере ______________ (вариант: за каждый день просрочки).
Общая сумма подлежащей уплате неустойки (штрафа, пени) на
«__»____________ ____ г. составляет __________ (______________) рублей
(расчет прилагается).
Кроме того, неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательства по
Договору от «___»_________ ____ г. N _____ _______________________________
(наименование или Ф.И.О.)
причинены убытки в виде ___________ в размере ________(___________) рублей,
что подтверждается _________________________________________.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации
обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с
условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при
отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными
обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник
обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или
ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации
лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения
причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено
возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено,
произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права,
утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные
доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского
оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со ст. ____ ___________________________________________,
(наименование нормативного акта)
п. ____ Договора от «__»__________ ____ г. N ____ убытки подлежат взысканию
(выбрать нужное):
в части, не покрытой неустойкой;
в полной сумме сверх неустойки;
по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.
(Вариант:
В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в
случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их
возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму
долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России <1>,
действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной
размер процентов не установлен законом или договором.
Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его
денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на
основании п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, он
вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту
сумму <2>.
Ключевая ставка Банка России составляет ____________________. На момент
предъявления настоящей претензии (требования) размер подлежащих уплате
процентов на сумму долга составляет ________________ (_____________) рублей
(расчет прилагается).
В соответствии с п. 1 ст. 396 Гражданского кодекса Российской Федерации
уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения
обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре,
если иное не предусмотрено законом или договором.)
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 15, 309, п. 1
ст. 393 (ст. 395), п. 1 ст. 396 Гражданского кодекса Российской Федерации,
п. ___ Договора от «__»___________ ____ г. N ____,
ПРОШУ:
Выплатить ___________________________________________ неустойку (штраф,
(наименование или Ф.И.О.)
пеню) за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства в размере
_________ (____________) рублей.
(Вариант:
Возместить ______________________________________________ убытки в виде
(наименование или Ф.И.О.)
__________________________ в размере _________ (_________________) рублей,
причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательства.)
(Вариант:
Уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в размере
_________ (______________) рублей.)
(Вариант:
Исполнить в натуре обязательство по Договору от «__»___________ ____ г.
N ____.)
Приложение:
- Копия Договора от «__»___________ ____ г. N ____.
- Доказательства исполнения обязательств по Договору от
«__»___________ ____ г. N ____ стороной, предъявляющей претензию.
- Доказательства неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств
по Договору от «__»___________ ____ г. N ____ контрагентом.
- Расчет суммы неустойки (штрафа, пени) (указать, если применимо).
- Доказательства, подтверждающие причинение убытков стороне,
предъявляющей претензию (указать, если применимо).
- Расчет суммы убытков (указать, если применимо).
- Расчет процентов на сумму долга.
- Доверенность представителя от «__»____________ ____ г. N _____ (если
претензия (требование) подписана представителем).
- Иные доказательства, на которых сторона, предъявляющая претензию,
основывает свои требования.
«__»___________ ____ г.
Заявитель (представитель):
___________________/__________________
(подпись) (Ф.И.О.)